E-teataja: kinnisvaraga seotud Riigikohtu praktika (märts-aprill 2015)

Новость Назад

Käesolev GLIKMAN ALVIN kinnisvara ja kohtupraktika e-teataja toob sinuni järgmised kinnisvaraga seotud Riigikohtu lahendid perioodist märts-aprill 2015: 

1. Pirita TOP detailplaneeringust;
2. Kortermaja küttesüsteemi muudatused ja kortermajja ukseavade tegemine;
3. Tehnorajatise  talumise eest tasu  maksmine;
4. Ühelt küttesüsteemilt teisele ülemineku otsustamine;
5. Remondiraha tagasinõudmine.

Pirita TOP detailplaneeringust 

Kohtuasjas nr  3-3-1-71-14 lahendas Riigikohus MTÜ Pirita Selts kaebust nn Pirita TOP detailplaneeringu tühistamiseks. Kaebuse põhiliseks väiteks oli elanike elukeskkonna oluline muutus (privaatsus ei ole enam tagatud, suureneb transpordikoormus ja müra jms) ning see, et kohalik omavalitsus ei ole seda asjaolu detailplaneeringu kehtestamisel arvestanud ega  planeeringulahendust piisavalt põhjendanud.

Taaskord  korrati põhimõtet, et erinevate huvide kaalumine on kohaliku omavalitsuse  ülesanne ja kohus ei saa seda tema eest teha. Lisaks selgitati, et planeeringu põhilahendusena tuleb vaadata planeeringu olulist osa, mille elluviimisel tagatakse ala terviklik toimimine. Riigikohus ei pidanud planeeringu põhilahenduse muutmiseks ärimaa ja elamumaa proportsioonide kindlaksmääramist (planeeringus oli ette nähtud 100% ärifunktsiooniga hoonete või 90% elamumaa ja 10% ärifunktsiooniga hoonete rajamine), kuna üldplaneering nägi TOP-i ümbrusesse ette segafunktsiooniga ala, kus asuvad nii ühiskondlikud hooned kui ka kaubandus- ja teenindusettevõtted, elamud, pargid ja parklad.  

Tegemist oli antud juhul nn populaarkaebusega (kaebuse esitas kodanikeühendus) ja selles osas rõhutas kohus veelkord, et sellisel juhul ei saa esitada vaid hüpoteetilisi väiteid konkreetsete isikute õiguste riive või rikkumise kohta ja kohalik omavalitsus ei pea ka selliseid väiteid oma otsuse kaalumisel arvestama. 

Kohus rõhutas ka seda, et planeerimisseadus sätestab vaid planeerimismenetluse miinimumnõuded ja kohalik omavalitsus võib alati vajadusel korraldada rohkem avalikke arutelusid kui seadus ette näeb.

Veel selgitati otsuses, et detailplaneering peab olema maa­kasutuse ja lähiaastate ehitustegevuse aluseks ja seetõttu peaksid planeeringulahendused olema võimalikult konkreetsed. Alternatiivsete maakasutuse sihtotstarvete määramine planeeringus ei ole kooskõlas hea planeerimistavaga ja seda võib kasutada vaid erandina põhjendatud vajaduse korral. 

Kortermaja küttesüsteemi muudatused ja kortermajja ukseavade tegemine

Kohtuasjas nr 3-2-1-155-14 pidi Riigikohus lahendama järgmised küsimused:

kas korteriühistu ja korteriomanikud saavad nõuda elamu projektijärgse küttesüsteemi taastamist,
kas korteriomanikel on õigus teha oma korterisse ukseava ilma teiste kaasomanike nõusolekuta.

Riigikohus selgitas, et esimese asjana tuleb alati vaadata, kas vastava küsimuse lahendamine on korteriühistu pädevuses või on selleks vaja kaasomanike kokkulepet. Riigikohus rõhutas, et korteriühistu liikmete üldkoosolek ei saa otsustada häälteenamusega küsimusi, milleks on vaja kõigi omanike kokkulepet. 

Mõlemal juhul tuleb hinnata, kas küttesüsteemiga ja ava tekitamisega seotud muudatused on ikka asja olulised muudatused. Kaasomanike nõusolekut on vaja üksnes siis, kui tuvastatakse, et need muudatused on olulised.   

Riigikohus leidis, et elamu küttetorustik kuulub elamu kaasomanike kaasomandisse. Seega on teistel kaasomanikel õigus nõuda nende nõusolekuta küttetorustikus tehtud muudatuste eelse olukorra taastamist. 

Kohus leidis ka seda, et ehitise osaks olevad kõik seinad, st nii välis- kui ka siseseinad, on korteriomanike kaasomandis sõltumata sellest, kas need asuvad korteriomandi reaalosas või mitte. Seega on ka korteriomandi reaalosa piiresse jäävasse seina avause tegemiseks vaja kõigi kaasomanike nõusolekut, kui on tegemist asja olulise muutmisega. 

Riigikohus rõhutas ka seda, et ehitusluba annab loa ukseava tegemiseks ja ukse ehitamiseks avaliku õiguse järgi, kuid see ei asenda kaasomaniku seadusjärgset nõusolekut. 

Lõpetuseks selgitas Riigikohus, et kui korteriomanik soovib oma korteris teha mingit olulist muudatust ja vajab selleks kõigi teiste omanike nõusolekut, siis võib omanik nõuda nõusolekut ka kohtu kaudu tingimusel, et plaanitud muudatus ei riku teiste kaasomanike õigusi või huve.

Tehnorajatise  talumise eest tasu  maksmine

Kohtuasjas nr 3-2-1-87-14  pidi Riigikohus andma hinnangu sellele, kas maa omanikul on õigus nõuda tema kinnistul asuva tehnorajatise talumise eest (käesoleval juhul Elering AS-lt) sh nõuda aastatasu ning maamaksu ja hoolduskulude hüvitamist.   

Nimetatud asjas oli isikule 2012. a eest tasu makstud, kuid see oli mitu korda väiksem summast, mida nõudis isik. Elering AS ei olnud nõus suuremat tasu maksma ning põhjenda seda sellega, et seadus ei reguleeri tehnorajatise talumise tasu suurust.

Kuigi Riigikohus ei lahendanud asja lõplikult, vaid saatis selle tagasi maakohtule, andis ta kohtutele edaspidiseks järgnevad  juhised.

Seaduses tasuregulatsiooni puudumine ei tähenda, et tehnorajatise omanikult ei saa tasu nõuda. Kohus saab määrata talumistasu õiglases määras.
Tehnorajatise talumise tasu väljamõistmine toimub tsiviilkohtus hagita menetluses.
Maamaksu ja hoolduskulude väljamõistmist tulevikku suunatult ei takista see, et neid ei ole veel kantud.

Omanikul on õigus saada tehnorajatise omanikult perioodilist talumistasu osas, mis ei võimalda tal endal kinnisasja kasutada ning millega seoses omanik peab kandma kulutusi. Riigikohtu hinnangul puudutab see ennekõike maamaksu, aga ka näiteks kinnisasja hooldamise kulusid.
Lisaks kulude hüvitamisele tuleb kinnisasja omanikule maksta ka lisahüvitist kohtu äranägemisel kas ühekordselt või perioodiliselt.
Asjaolude muutumise korral saab edaspidi nõuda ka tasu suuruse muutmist.
Talumistasu määramisel tuleb arvestada talumiskohustuse intensiivsust, mis sõltub tehnorajatise olemusest, selle kaitsevööndi ulatusest ning kaitsevööndist tulenevatest piirangutest, maa sihtotstarbest, suurusest ja asukohast (ja muudest vara väärtust mõjutavatest teguritest). Samuti muudest asjaoludest, mis võimaldaks omanikul maad efektiivsemalt või muul viisil kasutada (nt üürile anda, arendada seal ehitustegevust vms).
Riigikohtu arvates võib talumistasu omandireformi käigus tagastatud või erastatud maal oleva tehnorajatise eest olla väiksem kui tasu servituudi  ja sundvalduse seadmisel, kuna omandaja pidi aru saama, et kinnisasjal olevad tehnorajatised võivad takistada tal maa edasisist kasutamist.
Riigikohtu hinnangul võiks sobivaks lähtekohaks lisahüvitise määramisel olla kompensatsioon, mida riik oleks maksnud isikule maareformi käigus maa tagastamata jätmisel. Sõltuvalt talumiskohustuse intensiivsusest võib hüvitis olla ka sellest väiksem. 

Ühelt küttesüsteemilt teisele ülemineku otsustamine

Kohtuasjas nr 3-2-1-31-15 oli Riigikohtul vaja kujundada seisukoht küsimuses, kas ühelt küttesüsteemilt teisele ülemineku saavad korteriomanikud otsustada häälteenamusega või on selleks vaja kõigi korteriomanike nõusolekut.

Riigikohus leidis, et elektriküttelt kaugküttele ülemineku puhul ei ole vaja kõigi korteriomanike nõusolekut, vaid selle otsuse saavad teha korteriomanikud üldkoosolekul häälteenamusega. Sama kehtib ka otsuse tegemisele ühelt küttesüsteemilt teisele üleminekuga seotud laenu võtmiseks ja remondifondi suurendamiseks.  

Siiski leidis Riigikohus, et ka korteriühistu nõuetekohaselt vastuvõetud üldkoosoleku otsuse täitmine võib erandlikel asjaoludel olla täielikult või osaliselt eelkõige otsuse vastu hääletanud korteriomaniku suhtes vastuolus hea usu põhimõttega, mistõttu võib viimane sel põhjusel otsuse täitmisest keelduda. Kui korteriomanik on hääletanud otsuse vastu ning kui võib eeldada, et majanduslikel või muudel põhjustel ei saa temalt täies ulatuses kulude kandmist eeldada, saab sellelt korteriomanikult nõuda vaid vajalike kulutuste hüvitamist.  

Remondiraha tagasinõudmine

Kohtuasjas nr 3-2-1-12-15 pidi Riigikohus lahendama küsimuse, kas üks korteriomanik saab nõuda tagasi korteriomanike poolt valitsejale tasutud remondiraha, kui valitsejaga sõlmitud käsundusleping on üles öeldud.  

Korteriomanikud ei olnud korteriühistut moodustanud, vaid maksid remondiraha korteriomanike üldkoosoleku otsusega nimetatud valitsejale. Ühel hetkel ütles valitseja lepingu üles. Samas ei olnud tal kellelegi üle anda haldamist ega korteriomanikelt kogutud remondifondi raha.  

Üks korteriomanikest nõudis kohtu kaudu raha talle tagastamist ja vaidluse all oli küsimus, kas ta saab seda teha üksi või peavad seda nõudma kõik korteriomanikud ühiselt. 

Riigikohus leidis, et nõuet saab esitada üks korteriomanikest, kui selleks on olemas teiste korteriomanike nõusolek kuid selliselt, et raha tuleb tagastada kõikidele korteriomanikele ühiselt.

Teised seonduvad uudised

Join the newsletter