E-teataja: kinnisvaraga seotud Riigikohtu praktika (veebruar 2015)

Новость Назад

Käesolev GLIKMAN ALVIN kinnisvara ja kohtupraktika e-teataja toob sinuni järgmised kinnisvaraga seotud Riigikohtu lahendid perioodist veebruar 2015:  

1. Hüpoteegi kehtivus kui kinnisasja omandamise leping on tühine  

2. Kulutuste hüvitamine olukorras, kus kinnisasja omandamise eelleping on tühine

3. Ehituse töövõtulepingu järgne tasu

4. Muinsuskaitseameti pädevus muinsuskaitse eritingimuste andmisel

 1. Hüpoteegi kehtivus kui kinnisasja omandamise leping on tühine  

Kohtuasjas nr  3-2-1-147-14 asjas oli küsimuse all olukord, kus varasemalt oli tuvastatud, et kinnisasja omandamise tehing oli tühine kuid samas oli kinnistule seatud hüpoteek. Analüüsiti, kas selline hüpoteek kehtib. Hüpoteegi omandaja omandas hüpoteegi  teadmata, et kinnisasja omandi üle käib kohtus vaidlus. Lisaks pidi kohus ütlema, kas juhul, kui pärast hüpoteegi seadmist kantakse kinnistusraamatusse keeld kinnistut müüa või seda muul viisil käsutada, tohib sellise hüpoteegi tagatisel laenu võtta. 

Nimelt oli varasemalt käinud vaidlus, kus isikule oli jäetud vara tagastamata omandireformi käigus ja see vara erastati teisele isikule. Kuna kohus leidis, et erastamisleping oli tühine, vaidlustas isik ka hüpoteegi seadmise, sest hüpoteegi olemasolu takistaks kinnistu riigile tagastamist. 

Kohus leidis, et erastamistehingute tühisuse tuvastamine ei too automaatselt kaasa hüpoteegi seadmise tehingu tühisust, vaid seda, kas hüpoteek kehtib või mitte, tuleb hinnata eraldi. Lisaks selgitas Riigikohus, et seadus kaitseb isikut, kes omandab asja heauskselt (st tuginedes kinnistusraamatu kandele) ja kui hüpoteegi omandamise ajal ei teatud sellega seotud probleemidest, ei saa hüpoteegi omandamist tagasi pöörata. Vastupidine seisukoht tähendaks kohtu arvates hüpoteegi kui majanduskäibes väga olulise laenude tagamise vahendi kahjustamist. Veel märkis Riigikohus, et hüpoteegi kasutamine tagatisena laenulepingute sõlmimisel ei ole seadusega keelatud ka juhul, mil ajaliselt pärast hüpoteeki on sisse kantud kinnisasja käsutamise keelumärge. Riigikohus selgitas, et kinnisasja käsutamise keelamine ei ole samastatav hüpoteegi käsutamise keelamisega. 

Kuna kohus leidis, et hüpoteeki ei ole võimalik enam kustutada, siis ei ole võimalik taastada ka erastamislepingu sõlmimisele eelnevat olukorda. See omakorda tähendab, et isik, kellele jäeti ebaõigesti maa tagastamata, saab nõuda ainult kahju hüvitamist. 

2. Kulutuste hüvitamine olukorras, kus kinnisasja omandamise eelleping on tühine

Kohtuasjas nr 3-2-1-168-14 pidi Riigikohus vastama küsimusele, kas isikule tuleb hüvitada kulutused, mis on tehtud kinnisasja omandamise eellepingu alusel juhul, kui müügileping jääb sõlmimata.  

Isik, kellele lubati eellepinguga maatükk müüa, tegi enne maa omandamist kulutusi, sh tasus elektrivõrguga liitumise eest, tasus ehitusloa riigilõivu, tellis maa-ala plaani, arhitektuur-ehitusliku projekti jms. Kohtus väitis kulutusi teinud isik, et talle kinnitati korduvalt, et kohe kui notari juurde leitakse aeg, vormistatakse müük notariaalselt. Lõpuks müüdi  kinnistu siiski kolmandale isikule ja pealegi madalama hinnaga. Maatüki müünud isik väitis, et kuna eelleping oli sõlmitud lihtkirjalikult, oli see tühine ja ta ei pidanudki seda lepingut täitma. 

Riigikohus selgitas, et pooled ei omanda tühisest eellepingust küll lepingulisi kohustusi, kuid kokkuleppeid sõlmides ja lubades neid täita luuakse teises pooles usaldus, et leping sõlmitakse. Seadus ütleb, et isik ei või pahauskselt, eelkõige lepingu sõlmimise tahteta läbirääkimisi pidada, samuti neid pahauskselt katkestada.

Kui seda siiski tehakse, on kahjustatud poolel õigus esitada kohustust rikkunud poole vastu kahju hüvitamise nõue. Sellisel juhul on tegemist usalduskahjuga, mille puhul tuleb üldjuhul hüvitada läbirääkimiste pidamisega otseselt seotud kulutused (läbirääkimistega kaasnenud sõidu- ja ajakulu, lepinguprojektide koostamise kulu jms). Siiski võib kohtu arvates usalduskahju teatud asjaoludel hõlmata ka ebaõnnestunud läbirääkimiste tõttu kasutuks muutunud muid kulutusi. Seega võib kohtu hinnangul kahjustatud pool nõuda, et kahju tekitaja hüvitaks lisaks läbirääkimiste pidamisega otseselt seotud kulutustele ka need kulutused, mida ta tegi uskudes, et temaga leping ikkagi sõlmitakse.  

3. Ehituse töövõtulepingu järgne tasu

Kohtuasjas 3-2-1-145-14 pidi Riigikohus lahendama küsimuse, kas hageja nõue tööde eest tasu saamiseks oli põhjendatud. Nimelt telliti töövõtulepinguga ehitise juurdeehitus- ja renoveerimistöid ning nende eest tuli tasuda kolmes osas. Tellija jättis tööde eest osaliselt maksmata ning esitas töövõtulepingu ülesütlemise teate, kuna leidis, et töö oli tehtud puudustega. 

Kohtud selgitasid välja, et kuigi tööd olid esitatud vastuvõtmiseks, ei ole vastuvõtmata tööde kohta  esitanud puuduste parandamise nõuet. Töövõtuleping lõpetati ühepoolselt ning lisaks esitati rahaline nõue, millega sooviti tasaarvestada tööde  tasunõue. Nii  jäeti tööde eest tasumata. 

Riigikohus pidas vajalikuks välja selgitada, mida hageja pidi lepingu alusel tegema ja kui palju selle eest tasu saama, samuti ka seda, milliseid töid hageja tegelikult tegi ja mille eest on kostja talle juba tasunud. Kolleegium rõhutas, et hea usu põhimõttega oleks vastuolus, kui tellija keelduks töö vastuvõtmisest, kui puudused töös on ebaolulised. Samuti võib hea usu põhimõttega olla vastuolus tellija keeldumine töö tervikuna vastuvõtmisest, kui töö on osadeks jaotatav ja oluliste puudusteta töö osa vastuvõtmine ei kahjustaks tellija õigusi. Selleks, et kindlaks teha, kas töö saab lugeda vastuvõetuks, on oluline hinnata, kas  tellija rikkus mõistliku aja jooksul töö vastuvõtmise kohustust.

Riigikohus selgitas ka seda, et tööde mittevastavust peab seda väitev isik tõendama. Kui seda tõendada ei ole võimalik, siis ei ole ka võimalik kasutada õiguskaitsevahendeid, nt taganeda lepingust, ning kokkulepitud tasu tuleb välja maksta.  Lisaks selgitas Riigikohus, et juhul, kui töö on puudusega, kuid tellijal ei ole õigust töövõtulepingust taganeda, võib ta siiski nõuda töövõtjalt kahju hüvitamist.

 4. Muinsuskaitseameti pädevus muinsuskaitse eritingimuste andmisel

Muinsuskaitseamet jättis Pärnus Lai tn 10 asuva kinnistu hoonestamise muinsuskaitse eritingimused soovitud kujul kooskõlastamata ja esitas oma tingimused kinnistu hoonestamisele. Riigikohtul tuli kohtuasjas 3-3-1-82-14 vastata küsimusele, kas Muinsuskaitseameti mittenõustumine 70 meetri kõrguse hooneosa rajamisega ja hoonele 30-meetrise kõrguspiirangu seadmine oli õiguspärane.

Riigikohus leidis, et arvestades kavandatava hoone kõrgust ja asukohta (olulise vaatepunkti läheduses, vaatleja ja kirikutorni vahel, otse vaatesektori kõrval), pole välistatud, et uus hoone  võib hakata vaadet häirima. Seega on Muinsuskaitseamet käitunud õiguspäraselt, keeldudes eritingimuste kooskõlastamisest osas, mis lubaks rajada 70 m kõrguse hoone.

Muinsuskaitseameti esitatud lisatingimust, mille kohaselt võib kavandatava uushoonestuse plaanitud torniosa kõrgus olla maksimaalselt 30 meetrit, põhjendati  kahe argumendiga: Pärnu linna ajalooliselt kujunenud mastaabiga ja sellega, et ümbruskonnas on kehtivate detailplaneeringutega lubatud maksimaalselt 30 meetri kõrgused hooned. 

Riigikohus leidis, et eeltoodust tulenevalt tuli Muinsuskaitseametil 30-meetrise maksimumkõrguse tingimuse seadmisel samuti piirduda kaalutlustega, mis seonduvad kaitseala vaadeldavusega, täpsemalt kavandatava tornehitise mõjuga Eliisabeti kiriku tornile avanevale vaatele. Protokollis välja toodud kaalutlused – Pärnu linna ajalooliselt väljakujunenud mastaap ja ümbritsevatele kinnistutele ehitamisele seatud kõrguspiirid – Eliisabeti kiriku vaadeldavusega ei seondunud. 

Kokkuvõttes leidis Riigikohus, et Muinsuskaitseameti otsus seada kavandatava hoonestuse 30-meetrine kõrguspiirang oli nõuetekohaselt kaalutlemata ning seetõttu õigusvastane.  Riigikohus selgitas, et otsuse õigusvastasuse tuvastamine ei tähenda, et 30-meetrine kõrguspiirang ei võiks muinsuskaitse eesmärkide saavutamiseks lõpptulemusena siiski vajalikuks osutuda, kui selleni jõutakse seaduslikke ja asjakohaseid kaalutlusi vaagides.

Teised seonduvad uudised

Join the newsletter